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Hipoteca asumible: pros y contras para compradores y vendedores – NerdWallet

Hipoteca asumible: pros y contras para compradores y vendedores – NerdWallet
13 enero, 2021

Una hipoteca asumible permite al comprador de una vivienda no solo mudarse a la antigua casa del vendedor, sino también acceder al préstamo del vendedor.

Tener un préstamo asumible podría darle al vendedor una ventaja de marketing, especialmente si las tasas hipotecarias han aumentado desde que el vendedor obtuvo el préstamo.

Para un comprador, asumir una hipoteca puede ahorrar miles de dólares en pagos de intereses y costos de cierre, pero podría requerir un gran pago inicial.

Así es como funcionan las hipotecas asumibles y las ventajas y desventajas para compradores y vendedores.

¿Qué es una hipoteca asumible?

Una hipoteca asumible es un préstamo hipotecario que se puede transferir del prestatario original al propietario posterior. La tasa de interés permanece igual. También lo hace el plazo: por ejemplo, si una hipoteca a 30 años tiene 3 años, la persona que asume el préstamo tiene 27 años para cancelarlo.

Usted, como comprador, está accediendo a la hipoteca del vendedor.

Michael G. Barone, socio gerente, Abrams Garfinkel Margolis Bergson

“En una suposición, usted, como comprador, está ingresando a la hipoteca del vendedor como si la tuviera frente a usted y tachara el nombre del vendedor en el documento e insertara el nombre del prestatario allí, ”Dice Michael G. Barone, socio gerente de la práctica de cumplimiento hipotecario del bufete de abogados Abrams Garfinkel Margolis Bergson en la ciudad de Nueva York.

¿Qué hipotecas son asumibles?

No todas las hipotecas son asumibles en la venta de una casa. Los compradores pueden asumir hipotecas garantizadas o aseguradas por el gobierno federal, pero no otros tipos de préstamos hipotecarios. Eso significa:

  • Los préstamos de la FHA, que están asegurados por la Administración Federal de Vivienda, son asumibles.
  • Los préstamos de VA, que están garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos, son asumibles y el comprador no tiene que ser un veterano ni estar en el ejército.
  • Los préstamos del USDA, que están garantizados por el Departamento de Agricultura, son asumibles.
  • Otros préstamos, llamados hipotecas convencionales, generalmente no son asumibles en la venta de una vivienda.

Ventajas de los préstamos asumibles

Para vendedores

Venta más fácil: un préstamo asumible puede hacer que la casa sea más comercializable si las tasas de interés han aumentado en los años desde que se originó la hipoteca. Imagine una situación en la que alguien obtiene una hipoteca asumible con una tasa de interés del 4,75% y luego vende la casa cinco años después, cuando las tasas de interés rondan el 7%. Esa tasa de 4.75%, imposible de obtener de otra manera, podría tentar a los compradores a elegir esa casa sobre otra.

Precio más alto: Otra ventaja es que una hipoteca asumible otorga al vendedor poder de negociación sobre el precio. Un vendedor inteligente teje el préstamo asumible en el argumento de venta “el primer día, así que eso es parte de la negociación de inmediato”, dice Barone. “Por lo tanto, tendrá que pagarnos nuestro precio de venta o un poco más que nuestro precio de venta”.

Para compradores

Tasa de interés más baja: un préstamo asumible supone una ventaja directa para el comprador de la vivienda, dice Jim Sahnger, originador de hipotecas de C2 Financial Corp. en Jupiter, Florida: “La ventaja es que obtienes cualquier tasa que tengan en vigor”.

Un préstamo asumible le da al vendedor poder de negociación sobre el precio.

Costos de cierre más bajos: Además, cuesta menos asumir un préstamo que obtener una nueva hipoteca, dicen los prestamistas. Los costos de cierre de una hipoteca generalmente ascienden a varios miles de dólares. En contraste, la FHA, VA y USDA imponen límites a las tarifas relacionadas con los supuestos, haciéndolas más asequibles que los costos de cierre.

Desventajas de los préstamos asumibles

Para vendedores

Derecho de VA: los préstamos de la FHA y el USDA tienen pocas, si las hay, desventajas para los vendedores. Pero los vendedores que tienen préstamos VA pueden tener problemas cuando los compradores asumen sus hipotecas.

Con un préstamo VA, el gobierno garantiza que reembolsará parte del saldo si el prestatario incumple. El VA, que limita esta garantía, llama a su monto en dólares el “derecho” del prestatario. Dependiendo del monto del préstamo, parte o la totalidad de los derechos del prestatario permanecen vinculados a la vivienda con la hipoteca asumida, incluso después de la venta.

Debido a que el derecho permanece con el préstamo asumido, es posible que el vendedor no tenga suficiente derecho restante para calificar para otro préstamo de VA para comprar la próxima casa.

Un vendedor puede escapar de esta situación vendiéndole a un veterano o miembro del ejército que sea elegible para obtener un préstamo de VA. El comprador puede entonces sustituir su derecho por el del vendedor. En tal caso, VA restablece el derecho total del vendedor.

Para compradores

Gran pago inicial: el aumento del valor de las viviendas puede torpedear los supuestos hipotecarios. Para entender por qué, recuerde que cuando un comprador asume una hipoteca, es como ingresar a la hipoteca del vendedor, que puede que ya no cubra el costo de la casa.

El aumento del valor de las viviendas puede torpedear los supuestos hipotecarios.

Digamos que un vendedor, después de pagar la hipoteca durante cinco años, debe 150.000 dólares. El comprador asumiría esa cantidad. Pero el valor de la casa ha aumentado a $ 215,000 en los cinco años que el vendedor ha tenido. El comprador deberá pagar la diferencia.

Reste el saldo pendiente del préstamo ($ 150 000) del valor de la vivienda ($ 215 000) y obtendrá $ 65 000. El comprador tiene que aportar $ 65,000 para comprar la casa. En la mayoría de los casos, eso significa obtener una segunda hipoteca, “que generalmente tiene tasas de interés considerablemente más altas”, dice Barone. Una segunda hipoteca probablemente conlleve costos de cierre, lo que socava aún más la ventaja del préstamo asumible.

Debido a que la apreciación del precio de la vivienda puede aumentar rápidamente, a los compradores les resulta más fácil asumir hipotecas que tienen solo unos pocos años, dice.

Seguro hipotecario: los préstamos de la FHA pueden presentar un inconveniente. Los pagos mensuales del seguro hipotecario duran toda la vigencia del préstamo y solo pueden eliminarse refinanciando el préstamo. Esos pagos mensuales anulan algunos de los beneficios de asumir la tasa de interés más baja del préstamo.

Cómo asumir una hipoteca

Asumir una hipoteca requiere la aprobación del prestamista. Si un comprador y un vendedor asumen una suposición de manera informal, sin informar al prestamista, corren un riesgo. Una vez que el prestamista se entera, puede exigir el pago del monto total del préstamo de inmediato. Y si el préstamo permanece a nombre del vendedor, el vendedor sigue siendo responsable de la deuda.

En una suposición hecha correctamente, el nuevo prestatario debe pasar por algunos de los mismos obstáculos que se necesitarían para calificar para un nuevo préstamo. El administrador del préstamo solicita el informe crediticio del prestatario, además de información financiera y laboral.

“El prestamista todavía quiere asegurarse de que pueda pagar el préstamo, por lo que lo califican como si fuera un nuevo comprador”, dice Barone.

El prestamista no requerirá una tasación, dice Sahnger.

Finalmente, el prestamista libera la responsabilidad del prestatario original por la deuda.

Divorcio, muerte y bienes de consumo

No todos los supuestos hipotecarios surgen de la venta de viviendas. A veces, un cónyuge asume el préstamo tras un divorcio o la muerte del otro cónyuge.

En estos casos, la persona que asume el préstamo debe demostrar su capacidad para realizar los pagos mensuales, dice Randy Hopper, vicepresidente senior de préstamos hipotecarios de Navy Federal Credit Union. La aprobación no es automática.

Si la nota del préstamo original tiene a ambos cónyuges, “entonces el prestamista probablemente los calificó para el préstamo sobre la base de sus ingresos y sus archivos crediticios”, dice Hopper. “Entonces, si uno de ellos ya no está en el préstamo, entonces tenemos que asegurarnos de que el prestatario restante también esté calificado por su cuenta”.