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Que es el no

Que es el no
13 enero, 2021

Si ser propietario de una casa es parte del sueño americano, perder una casa se está convirtiendo rápidamente en la nueva pesadilla americana. La ejecución hipotecaria es el proceso por el cual los prestamistas tienen el derecho legal de recuperar su préstamo recuperando la propiedad para la cual fue el préstamo y reveniéndolo para recuperar su pérdida. El proceso comienza cuando los prestatarios no cumplen con el pago de su préstamo o hipoteca.

El número de ejecuciones hipotecarias ha alcanzado un récord en los Estados Unidos; la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) informó en 2008 que más de 900,000 hogares están en ejecución hipotecaria. Eso es un 71 por ciento más que el año pasado y la cifra representa más del 2 por ciento de todas las hipotecas. Esa es la tasa más alta de ejecuciones hipotecarias en los 36 años que el MBA ha estado rastreando las hipotecas morosas [fuente: Christie].

Estos números pueden ponerlo nervioso por mantener su propia casa, o tal vez esté demasiado asustado para comprar en este tipo de mercado. Tal vez piense que es invencible y que la crisis de ejecución hipotecaria fue causada por personas que viven más allá de sus posibilidades en casas que no pueden pagar. Cualquiera que sea el campo en el que se encuentre, probablemente se esté preguntando por qué todas estas personas no pueden pagar sus hipotecas.

Cuando la tasa de ejecuciones hipotecarias comenzó a aumentar, escuchamos mucha culpa atribuida a las hipotecas de alto riesgo. Las hipotecas de alto riesgo a menudo vienen con tasas de interés introductorias bajas que se restablecen en valores increíblemente altos unos años después. Para complicar aún más el asunto, las personas con puntajes crediticios bajos son los principales beneficiarios de las hipotecas de alto riesgo, lo que significa que es posible que no tengan los fondos para realizar un pago más alto cuando se ajusten las tasas.

Es cierto que las hipotecas de alto riesgo representaron el 42 por ciento de las viviendas en las que comenzó la ejecución hipotecaria durante el último trimestre de 2007 [fuente: Christie]. Pero las tasas de ejecuciones hipotecarias están aumentando para todos. En 2007, tanto las hipotecas de alto riesgo como las principales se duplicaron en ejecuciones hipotecarias en comparación con el año anterior, con ejecuciones hipotecarias de alto riesgo que aumentaron del 2,7 por ciento al 5,29 por ciento y las ejecuciones hipotecarias de tipo preferencial saltaron del 0,41 por ciento al 1,06 por ciento [fuente: Christie]. Por lo tanto, es posible que esté sucediendo algo además de que las tasas de las hipotecas de alto riesgo se restablezcan a tasas altísimas. ¿Está cayendo el valor de las casas? ¿Una depresión económica generalizada? ¿Factores personales como divorcio o muerte?

La razón número uno para la ejecución hipotecaria difiere según el estado y la región, pero podemos echar un vistazo a algunas de las teorías económicas actuales para el mercado inmobiliario en dificultades. A continuación, veremos qué papel juegan las hipotecas de alto riesgo.

En Massachusetts, la propiedad de vivienda que fue posible gracias a las hipotecas de alto riesgo terminaron en ejecución hipotecaria casi el 20 por ciento de las veces, más de seis veces más que los préstamos otorgados con tasas de interés preferenciales [fuente: Gerardi, Shapiro, Willen]. Entonces, podría parecer que la eliminación de los préstamos de alto riesgo podría contribuir en gran medida a detener la ola de ejecuciones hipotecarias.

Este es el enfoque actual del gobierno federal. En marzo de 2008, el secretario del Tesoro de Estados Unidos, Henry Paulson, dio a conocer un plan de reforma financiera que cambiaría la regulación bancaria para proporcionar límites más estrictos a las hipotecas de alto riesgo. El plan requiere un comité de supervisión federal para monitorear la originación de hipotecas; es un intento de evitar que las personas se queden atascadas en préstamos que no pueden pagar en primer lugar.

Sin embargo, un estudio de 2007 publicado por el Banco de la Reserva Federal de Boston indica que el valor de la vivienda podría ser un factor más importante que cómo se compró la vivienda. Por un lado, el estudio señaló que muchas personas que incumplieron con una hipoteca de alto riesgo inicialmente financiaron su hipoteca con una hipoteca de alto riesgo. Luego, el estudio se centró en los valores de las viviendas y descubrió que los propietarios que sufrieron una pérdida en el valor de la vivienda del 20 por ciento o más tenían aproximadamente 14 veces más probabilidades de sufrir una ejecución hipotecaria que aquellos que tuvieron un aumento del 20 por ciento en el valor de su vivienda. La Reserva de Boston, entonces, atribuyó el dramático aumento en las ejecuciones hipotecarias de Massachusetts en 2006 y 2007 a una caída en los precios de las viviendas que comenzó en 2005 [fuente: Gerardi, Shapiro, Willen].

El estudio sugiere que si bien los préstamos de alto riesgo desempeñaron un papel en la ejecución hipotecaria, el factor determinante no fue un escandaloso reinicio de pagos. Estaba perdiendo el valor líquido de la vivienda, por lo que el valor de la vivienda era menor que el monto adeudado. Una persona con una hipoteca de alto riesgo probablemente tenga poco efectivo para empezar; la casa puede ser el único activo real a nombre de esa persona. Con un valor de la casa bajo, esa persona no tiene nada con qué negociar o refinanciar. Es posible que los préstamos de alto riesgo no hayan colocado a las personas en malas hipotecas sino que crearon propietarios que no podían permitirse que el valor de su vivienda cayera.

Pero, ¿qué fue primero? ¿Ejecuciones hipotecarias o caída del valor de la vivienda? La Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal (OFHEO) dice que es una calle de doble sentido. Un estudio de 2007 publicado por esta oficina también encontró una alta correlación entre la caída de los precios de la vivienda y el aumento de las tasas de ejecución hipotecaria. Es más probable que los propietarios de viviendas no paguen su hipoteca cuando el valor de la propiedad es menor que el saldo del préstamo, lo que sugiere que los precios más bajos impulsan las ejecuciones hipotecarias. Pero las ejecuciones hipotecarias también pueden conducir a valores más bajos porque hay un exceso de oferta de casas en el mercado [fuente: OFHEO].

Si bien California tiene la tasa más alta de hipotecas de alto riesgo del país, también está sufriendo un exceso de oferta de viviendas debido a la explosión de una burbuja inmobiliaria . Los inversores se mudaron durante el auge de la vivienda y construyeron casas mientras los valores de las viviendas estaban en un nivel alto. Ahora, los valores de las casas están cayendo, y aquellos inversionistas que alguna vez fueron optimistas no pueden vender propiedades o hacer su pago inicial de la hipoteca ajustable. Tienen que marcharse. Pero, ¿ayudarán los planes del gobierno federal a las personas en esta situación?

Es difícil de decir. El endurecimiento de los estándares de préstamos de alto riesgo podría generar un círculo vicioso de caída de los precios de la vivienda y ejecuciones hipotecarias. Si se aprueba a menos personas, se venderán menos viviendas y el valor de las viviendas caerá aún más. Es posible que los solicitantes que intenten refinanciar un préstamo de alto riesgo no califiquen según los estrictos estándares y se queden con un préstamo que no pueden pagar y una posible ejecución hipotecaria. Los precios continúan cayendo a medida que más casas embargadas aterrizan en el mercado [fuente: Christie].

Es posible que algunos lugares que tienen altas tasas de ejecuciones hipotecarias ni siquiera tengan muchas hipotecas de alto riesgo. Siga leyendo para descubrir cómo los factores económicos pueden llevar a una ejecución hipotecaria.

Los estados del medio oeste como Ohio y Michigan, muy afectados por la crisis de ejecuciones hipotecarias, no tienen un número relativamente alto de hipotecas de alto riesgo. Lo que sí tienen es una gran cantidad de puestos de trabajo perdidos. Más de 340.000 puestos de trabajo en Michigan y 200.000 puestos de trabajo en Ohio se han eliminado desde 2001 [fuente: Associated Press]. De modo que el desempeño económico de un área se ubica como una de las fuerzas impulsoras de la ejecución hipotecaria, junto con la disminución del valor de las viviendas y las hipotecas de alto riesgo.

Countrywide Financial, la compañía hipotecaria más grande del país, también cita el desempeño económico como una causa de ejecuciones hipotecarias. En 2007, Countrywide publicó sus hallazgos sobre las principales razones de la ejecución hipotecaria, que se informó en aproximadamente el 80 por ciento de los casos. Todo el país atribuyó la “reducción de ingresos” como el factor principal el 58 por ciento de las veces. Esto supera con creces algunas de las otras razones:

  • Enfermedades o razones médicas constituyeron el 13 por ciento de las ejecuciones hipotecarias.
  • El divorcio llegó al 8 por ciento.
  • La incapacidad de vender la casa registró un 6 por ciento.

Sorprendentemente, el ajuste de pago de una hipoteca se dio como una razón solo el 1.4 por ciento de las veces [fuente: Countrywide Financial]. Podríamos esperar que esta tasa sea más alta si las hipotecas de alto riesgo con tasas ajustables fueran la razón número uno para la ejecución hipotecaria. Los datos de Countrywide fueron hasta julio de 2007, por lo que es posible que lo peor de los restablecimientos de las tasas de alto riesgo aún estuvieran por llegar [fuente: Christie]. También podríamos tomar estos resultados con un grano de sal, ya que Countrywide Financial se encuentra actualmente bajo investigación federal para verificar la exactitud de sus documentos de préstamo [fuente: Simpson].

Aún así, los problemas personales, como los que siguen, siempre serán una de las razones tradicionales de ejecución hipotecaria, independientemente de las hipotecas de alto riesgo y el valor de la vivienda.

  • Pérdida de empleo : como sugieren las estadísticas de Countrywide, perder tu fuente de ingresos será un factor importante en tu capacidad para pagar las cuentas. El uso de factores económicos como el crecimiento del empleo y las tasas de desempleo puede ayudar a explicar por qué ocurren las ejecuciones hipotecarias en algunos mercados y no en otros.
  • Transferencia de trabajo o reubicación : tal vez no pierda su trabajo, pero su empresa le pide que trabaje en otro estado y que se presente allí pronto. Puede que no tenga tiempo para vender su casa, o puede dejar atrás a la familia para que los niños puedan terminar el año escolar. De repente, te quedas atascado con dos pagos de vivienda.
  • Divorcio : El divorcio puede ser costoso y puede ser complicado para los cónyuges que discuten determinar quién va a hacer el pago de la casa. Si el sustentador principal se muda, asume costos adicionales de vivienda y podría dejar de hacer los pagos de la primera vivienda. Incluso puede haber algunos pagos “olvidados” que son de naturaleza más maliciosa y de represalia.
  • Miembro de la familia fallecido : Las lesiones y enfermedades graves pueden traer consigo enormes costos de hospital o farmacia, tan altos que los pagos de la hipoteca pueden deslizarse. Si el principal sostén de la familia muere, es posible que la familia no tenga otros ingresos para utilizar o pagar las deudas pendientes. Si es alguien que vivía fuera de la casa, la familia puede encontrarse con dos pagos de hipoteca.

Como puede ver, lamentablemente no existe una fórmula mágica que pueda predecir la ejecución hipotecaria; estas razones están entrelazadas de formas complicadas. Antes de que te des cuenta, es posible que estés lidiando con más de un factor. Por ejemplo, estar atrapado tanto con una hipoteca de alto riesgo como con facturas médicas elevadas puede llevarlo a no tener a dónde acudir, especialmente a medida que el valor de su casa continúa cayendo.

Para obtener más información sobre las ejecuciones hipotecarias y cómo evitarlas, consulte Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias y los enlaces en la página siguiente.